Les dispositifs mis en œuvre en ce qui concerne la suspension de paiement des loyers commerciaux imposent d’en faire la synthèse, la règlementation étant, en définitive, assez complexe.
En premier lieu, il convient de rappeler qu’il n’existe, à ce jour, aucun texte prévoyant l’annulation des loyers dus pendant l’état d’urgence, que vous ayez été contraint de fermer votre établissement par application de dispositions légales ou bien par nécessité opérationnelle en l’absence de clients du fait des mesures prises dans le cadre de l’état d’urgence.
En second lieu, à ce jour, les textes (l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 combinée avec le décret 2020-371 du 30 mars 2020 « relatif au fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l’épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation ») autorisent seulement certains locataires à bénéficier de la suspension et du report de paiement de leurs loyers et charges pendant la période juridiquement protégée, à savoir du 12 mars au 24 juin 2020 (+ 1 mois pour l’exigibilité de paiement des sommes dont l’échéance a été reportée).
Il faut donc noter, dès à présent, que toutes les sommes dues à titre de loyers et charges avant le 12 mars 2020 et après le 24 juin 2020 sont et seront exigibles à leur date d’échéance, sans report ni suspension possible, sauf accord avec votre bailleur.
Pendant la période du 12 mars au 24 juin 2020, les locataires légalement autorisés à bénéficier de la suspension de paiement des loyers et charges sont ceux dont la fermeture de l’établissement a été imposée par décret et qui remplissent les conditions cumulatives suivantes :
Ø avoir un effectif inférieur ou égal à dix salariés.
Ø avoir un chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos inférieur à un million d'euros. Si aucun exercice n’a encore été clos, le chiffre d'affaires mensuel moyen de la date de création de l'entreprise au 29 février 2020 doit être inférieur à 83 333 euros ;
Ø avoir un bénéfice imposable augmenté, le cas échéant, des sommes versées au dirigeant, au titre de l'activité exercée, qui n'excède pas 60 000 euros au titre du dernier exercice clos. Si aucun exercice n’a encore été clos, il est établi sous la responsabilité des dirigeants, au 29 février 2020, sur leur durée d'exploitation et ramené sur douze mois ;
Si la fermeture de votre établissement n’a pas été imposée par décret, la suspension de paiement des loyers et charges est de droit si vous êtes en mesure de justifier d’une perte de CA de plus de 50 % en mars 2020 par rapport à mars 2019.
Dans un cas comme dans l’autre, il est recommandé de se rapprocher de son bailleur pour négocier, dès à présent, les modalités d’étalement de paiement des loyers et charges dont le paiement a été suspendu entre le 12 mars le 24 juin 2020, afin que votre bailleur n’en exige pas le paiement immédiat au 25 juillet 2020 !
A cet égard, nous pensons qu’il sera possible de faire valoir, selon les cas, une contestation afférente à l’exigibilité du paiement du loyer à 100 % pendant la période de confinement si vous avez été contraint de fermer votre établissement. Nous disposons de plusieurs moyens juridiques à cet effet, notamment la révision pour imprévision.
Il est également possible que la valeur locative de vos locaux soit altérée pour l’avenir (notamment dans l’hôtellerie).
Il faudra donc analyser les situations spécifiques en vue d’entreprendre, le cas échéant, les démarches nécessaires pour faire baisser le montant du loyer.
Par ailleurs, en considération de la pression exercée par le Gouvernement sur les compagnies d’assurance, je vous recommande de procéder à une déclaration de sinistre concernant votre activité (si cette dernière est affectée par les mesures imposées par le Gouvernement du fait de la crise sanitaire). En effet, il se peut que nous disposions, à terme, de moyens juridiques pour solliciter une indemnisation dont vous devez vous prémunir en adressant sans délai une correspondance en recommandée.
Texe rédigé par Cedric SEGUIN
Cabinet d'avocats CS- Paris